Découvrez comment contester un refus de permis de construire opposé par la mairie à votre projet immobilier.
Ce refus est vraisemblablement fondé sur une méconnaissance des règles du plan local d’urbanisme ou, en tout état de cause, des règles d’utilisation du sol.
Hors de question d’en rester là. Votre projet vous tient à cœur. Vous décidez de contester ce refus pour obtenir votre permis de construire et réaliser votre projet de construction.
En effet, il arrive que le refus qui vous a été opposé est illégal. Cette illégale peut résulter d’une mauvaise application des règles applicables mais aussi d’un entêtement du maire qui s’oppose par principe à votre projet.
Dans cet article, je vais vous présenter les règles de procédures et plusieurs arguments à opposer pour obtenir le retrait ou l’annulation du refus de permis de construire.
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1- Analyser les motifs de refus de votre demande de permis de construire afin de les contester
Par principe, la décision refusant votre permis de construire doit être motivée.
L’article L. 424-3 du code de l’urbanisme prévoit que l’intégralité des motifs justifiant la décision de rejet doit être indiqué.
L’analyse de ces motifs de rejet permettra au demandeur du permis de construire de déceler d’éventuelles illégalités.
Une décision qui ne serait pas motivée ou insuffisamment motivée peut même conduire à entacher d’illégalité le refus.
Si ce refus est fondé sur l’avis d’une autorité administrative (SDIS par ex.), vous pouvez demander la communication de cet avis.
De la même manière, dans certains cas la demande de permis de construire vaut refus, vous pouvez alors demander les motifs de ce refus.
Quand je dis « vous pouvez », je veux dire par là « vous avez tout intérêt à le faire », car les motifs de ce rejet de votre demande de permis de construire sont peut-être contestables et vous serviront de fondement afin d’en demander l’annulation.
2- Contester le refus de construire : qui, quand, comment ?
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Les délais de recours
Deux mois pour contester le refus de permis de construire ou l’opposition à la déclaration préalable. Ce délai commence à courir à compter de la notification de la décision de rejet.
Si la décision de refus résulte du silence de la mairie, le délai de deux mois commence à courir au jour de la naissance de la décision implicite de rejet (soit, en règle générale, deux mois après la demande du permis de construire).
- Contestation auprès de l’autorité qui vous a refusé votre permis de construire
Avant de saisir le tribunal administratif d’un recours contentieux, il est possible de demander au maire ou au président de l’intercommunalité de revoir sa position.
C’est une étape facultative (sauf si le permis de construire ou la déclaration préalable est soumise à un accord de l’architecte des Bâtiment de France).
Mais, sachez que le recours gracieux proroge les délais de recours.
Ainsi, vous pourrez saisir le Tribunal administratif dans les deux mois qui suit la décision rendue sur le recours gracieux.
Si cette étape augmente quelque peu les délais de traitement de votre dossier, elle peut être efficace puisque si l’illégalité est manifeste, la maire ou le président de l’intercommunalité n’hésitera pas à réformer sa décision.
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La saisine du tribunal administratif pour contester le refus de permis de construire
Le recours doit être introduit dans le délai précité de deux mois.
Il est nécessaire de saisir le Tribunal compétent. Il s’agit du Tribunal administratif du lieu de votre projet immobilier.
Ainsi, par exemple, pour un projet immobilier à Hazebrouck, Lambersart, Aire sur la Lys, Wimereux ou encore Hesdin, c’est le Tribunal administratif de Lille qui sera compétent.
N’hésitez pas à me contacter pour obtenir une analyse de votre dossier et une évaluation des chances de succès de ce dernier.
Je suis Me Erwan Sellier, avocat permis de construire, et dispose d’une réelle expérience en ce domaine.
- Les arguments à soulever pour obtenir l’annulation du refus de permis de construire
Les arguments à soulever pour obtenir l’annulation du refus de permis de construire ou de la déclaration préalable peuvent concerne la forme de l’acte, la procédure qui a conduit le maire ou vous refuser votre permis de construire ou encore les motifs de fond.
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L’incompétence de l’auteur de l’acte
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C’est notamment le cas lorsque le signataire de l’arrêté de refus de permis de construire n’est pas le Maire et que cette personne ne bénéficiaire pas d’une délégation de signature en bonne et due forme.
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Le vice de forme
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C’est notamment le cas lorsque le refus de permis de construire ou l’opposition à la déclaration préalable n’est pas motivé ou est insuffisamment motivé.
Si l’arrêté de refus est pris après expiration du délai d’instruction de la demande d’autorisation d’urbanisme (1 mois pour les déclarations préalables ; 2 mois pour les permis de construire), ce refus s’analyse comme un retrait de la décision tacite de non-opposition à déclaration préalable ou de permis de construire tacite.
Or, le retrait d’une autorisation d’urbanisme doit respecter une stricte procédure (une phase contradictoire notamment).
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Le vice de procédure
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Il y a vice de procédure lorsqu’une des autorités administratives qui devaient être préalablement consultés par la mairie ne l’a pas été.
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La contestation du motif justifiant le refus du permis de construire
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Le motif de fond d’un refus de permis de construire ou d’une opposition à une déclaration préalable doit être lié au non-respect d’une règle relative au droit de l’urbanisme.
Cette règle peut se trouver dans les prescriptions figurant dans le règlement d’un plan local d’urbanisme, dans le règlement national d’urbanisme, dans le règlement d’un plan de prévention des risques naturels (inondation notamment), etc.
C’est le cas lorsque le projet ne respecte pas certaines règles de hauteur ou de distance.
C’est aussi lorsque le projet de situe dans une zone de PLU dans laquelle il n’est pas possible de construire (zone naturelle ou agricole généralement).
Elle peut également se trouver dans des dispositions de la loi Littoral ou de la loi Montagne.
Quoi qu’il en soit, s’il est établi que le motif n’est pas fondé, parce qu’il repose sur un fait inexact ou sur une interprétation de la règle de droit erroné, le refus de permis de construire ou l’opposition à la déclaration préalable sera alors annulé.
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La possibilité de conditionner la délivrance du permis de construire
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Lorsque la mairie, la communauté de communes, la communauté d’agglomération ou encore la métropole relève une illégalité dans la demande de permis de construire ou de la déclaration préalable, mais que celle-ci est relativement mineure, l’autorité administrative se doit de vérifier si cette illégalité peut faire l’objet d’une rectification avant d’opposer un refus.
C’est notamment l’hypothèse des adaptations mineures. En effet, si l’autorité administrative considère que le projet objet de la demande d’autorisation ne respecte pas le PLU, elle doit avant d’opposer un refus, vérifier que le projet ne peut pas faire l’objet d’une adaptation mineure, c’est-à-dire une dérogation aux règles et servitudes définies par un plan local d’urbanisme lorsque la nature particulière du sol, la configuration des parcelles d’assiette du projet ou le caractère des constructions avoisinantes l’exige.
C’est également le cas lorsque le projet peut faire l’objet de prescriptions spéciales.
Ces dernières ne doivent néanmoins pas apporter au projet de modifications substantielles nécessitant la présentation d’une nouvelle demande. En somme, les prescriptions consistent à conditionner la délivrance de l’autorisation au respect de certaines obligations (notamment en matière de sécurité et salubrité publique), lesquelles doivent porter sur des points précis et limités.
Conclusion sur la contestation du refus de permis de construire
Un refus de permis de construire, c’est un projet de construction qui s’effondre. Or, ce refus peut être fondé sur un motif illégal ou une procédure viciée. L’aide d’un avocat est alors précieuse pour détecter ce problème et obtenir l’annulation du refus de permis de construire qui vous a été opposée.
Je suis Me Erwan Sellier, avocat urbanisme à Lille, et je peux vous aider à réaliser votre projet de construction.