Le document d’urbanisme local détermine si un terrain est constructible ou non.
Ainsi, c’est en obtenant la révision ou la modification du Plan Local d’Urbanisme qu’un terrain inconstructible peut éventuellement devenir constructible.
Mais, il faut avoir en tête que le Plan Local d’Urbanisme est un document qui est établi et adopté en 24 mois en moyenne. Ce document encadre l’urbanisation d’une commune sur plusieurs années. Il s’agit d’un document de planification.
Les règles inscrites dans Plan Local d’Urbanisme sont d’or, mais elles ne sont pas gravées dans le marbre.
En effet, le propriétaire d’un terrain peut demander une modification du Plan Local d’Urbanisme avant sa révision générale qui a lieu tous les 10 à 15 ans.
En fonction de la nature des modifications (rectifications ou précisions mineures ou refonte complète du règlement d’une zone) et des éléments du PLU concernés par celles-ci, quatre types de procédures peuvent être engagées par les collectivités.
Je m’appelle Erwan Sellier, avocat en droit de l’urbanisme, et par cet article j’entends vous apporter un éclairage sur la modification et la révision des PLU.
Quelle procédure de modification du PLU ?
Pour savoir s’il est nécessaire de réviser ou modifier le PLU, la commune doit déterminer si le changement du Plan Local d’Urbanisme nécessite une modification du Plan d’Aménagement et de Développement Durable (PADD).
Modification ou révision ?
Si la modification impacte les orientations générales du PADD, la réduction significative d’une zone A ou N, une disposition de protection de l’environnement ou qu’elle a vocation à aggraver un risque de nuisance, c’est une procédure de révision du PLU qui devra être engagée.
La révision sera dite « normale » si la modification porte atteinte aux orientations du PADD dans son ensemble. Elle sera allégée dans les autres cas.
Au contraire, si la modification ne concerne que le règlement du PLU (plan de zonage et/ou règlement), seule procédure de modification du PLU devra être engagée.
Modification normale ou simplifiée ?
La modification, tout comme la révision, peut-être :
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Normale, si elle vise à majorer de plus de 20 % les droits à construire d’une zone, à diminuer ces droits à construire ou qu’elle entraîne une réduction de la surface d’une zone urbanisée ou à urbaniser,
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Simplifiée, s’il s’agit de modifier une erreur matérielle ou d’instaurer une majoration des droits à construire dans certaines situations prévues par le Code de l’urbanisme.
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Une révision suppose nécessairement une procédure plus lourde (enquête publique notamment) qu’une modification simplifiée.
En tout état de cause, la révision et la modification devront être adoptées par délibération du conseil municipal ou de l’établissement public de coopération intercommunale (communauté d’agglomération, communauté de communes).
Comment présenter sa demande de modification d’un Plan Local d’Urbanisme ?
Juridiquement, l’initiative de l’ouverture d’une procédure de révision ou de modification d’un PLU revient exclusivement à la commune ou l’EPCI en charge de l’urbanisme sur le territoire concerné.
Mais, il est évident que les citoyens et le propriétaire d’un terrain peuvent participer à cette procédure.
En effet, un administré peut être tout à fait contre l’urbanisation de terrains jusqu’alors non constructibles.
Il est également évident que le propriétaire d’un terrain non-constructible peut vouloir le rendre constructible.
Dans les deux cas, vous avez le droit de participer activement à cette procédure, voire même de provoquer et peser sur ces dernières.
Les actions à entreprendre en amont de la procédure
Il est opportun de se rapprocher du service urbanisme de la Ville ou l’EPCI afin de leur part de vos projets.
Il peut arriver que cela suffise à rendre le terrain constructible lors de la procédure de modification du PLU.
Le changement de zonage ne doit pas être un tabou.
Vous pouvez également demander à rencontrer votre élu pour connaître le planning de révision ou de modification du PLU et sur les orientations dernièrement retenus par la commune.
En tout état de cause, il sera nécessaire de formaliser votre demande par écrit (lettre recommandée avec accusé de réception) auprès de la commune.
L’enquête publique
Il se peut que vous appreniez incidemment qu’une révision ou une modification est enclenchée par la commune de votre lieu de résidence.
Votre commune l’annonce par délibération affichée en mairie. Mais il est également possible de l’apprendre par la presse locale.
Cette révision ou une modification normale (sauf modification simplifiée donc) est obligatoirement précédée d’une enquête publique.
Lors de cette enquête publique, il vous est possible de prendre connaissance du projet de modification du PLU.
Mais, surtout, vous pouvez faire part de vos observations et suggestions sur ce projet et ce, avant qu’il soit adopté.
Il vous sera possible de rencontrer le commissaire-enquêteur, responsable de l’enquête publique. C’est ce dernier qui va recueillir vos observations et les consigner dans le registre d’enquête publique.
Mais il vous est également possible d’adresser vos observations par écrit (LRAR) à destination du commissaire-enquêteur.
Ces observations sont essentielles. C’est votre argumentation pour convaincre le commissaire-enquêteur de rendre un avis favorable sur le classement de votre terrain en zone constructible ou sur le maintien d’un ou plusieurs terrains en zone non constructible.
Il va donc falloir trouver des arguments pertinents :
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incohérence du zonage avec le contenu du PADD (pas d’obligation de conformité, ni exigence de compatibilité)
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un terrain basculerait inconstructible alors que le PPRI applicable ne le signale en zone inondable
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Par ailleurs, votre terrain n’a pas vocation à classé en zone agricole s’il est bordé de terrain constructibles (AU par exemple) et que votre terrain ne peut recevoir aucune exploitation agricole.
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A la fin de l’enquête, le commissaire enquêteur établira un rapport sur la base, notamment, des observations qui lui seront parvenues.
Le commissaire-enquêteur conclura son rapport par un avis favorable, défavorable ou avec réserves sur le projet.
Précisons que la commune ou l’EPCI n’est pas obligée de suivre les conclusions de ce rapport.
Les recours après l’approbation du PLU modifié ou révisé
Que vous ayez déposé ou non des observations, le PLU approuvé peut être défavorable à vos intérêts.
Il est alors possible de contester ce Plan Local d’Urbanisme révisé ou modifié.
Cela passera par la contestation de la délibération approuvant ce PLU dans un délai de deux mois à compter du premier jour de son affichage.
Le recours gracieux
Il s’agit d’une étape préalable avant l’éventuelle saisine du Tribunal administratif. Cette étape n’est pas obligatoire pour saisir le Tribunal.
Il s’agit ici de demander au Maire ou au Président de l’EPCI de retirer en toute ou partie la délibération approuvant le PLU.
Cette demander prend la forme d’un courrier motivé et adressé par recommandé avec accusé de réception.
A compter de la réception du recours gracieux, le maire ou le Président de l’EPCI dispose de 2 mois pour prendre position sur votre demande.
Que le rejet prenne la forme d’une décision formelle et écrite ou du silence gardé par la commune pendant 2 mois, vous disposez alors d’un nouveau délai de 2 mois saisir le Tribunal Administratif.
Le recours contentieux
Se faire assister par un avocat compétent en droit public ou en droit de l’urbanisme apparaît essentiel.
J’ai acquis depuis plusieurs années une expérience certaine dans ces domaines.
En effet, je suis à même de traduire vos réserves et votre mécontentement en arguments juridiques.
J’étudie également l’entier dossier et le PLU révisé ou modifié pour détecter tout argument susceptible de faire valoir vos intérêts et obtenir l’annulation totale ou partielle du PLU révisé ou modifié.
Lorsque le juge accueille favorable un ou plusieurs arguments, il prononce bien souvent une annulation partielle du PLU
Défendre vos intérêts en matière de constructibilité d’un terrain n’arrive pas tous les jours. La révision ou la modification d’un Plan Local d’Urbanisme représente une opportunité de faire valoir vos droits.
Je suis avocat en droit de l’urbanisme et je peux rédiger vos observations auprès du commissaire enquêteur, un recours gracieux et/ou un recours devant le Tribunal administratif.