Un matin, vous apercevez un panneau d’affichage sur le terrain de votre voisin.
Curieux, vous vous approchez pour lire ce qui est inscrit sur ce panneau.
Il s’agit d’un permis de construire. Vous prenez alors connaissance du projet, de son importance, ses dimensions.
Craignant que cette construction porte atteinte à la jouissance de votre propre maison, vous envisagez l’introduction d’un recours pour faire annuler ce permis et empêcher votre voisin de réaliser son projet.
Ce recours peut consister à demander au Maire de retirer le permis de construire. Il s’agit alors d’un recours gracieux.
Ce recours peut également être directement exercé devant le Tribunal administratif. Il s’agit d’un recours contentieux.
Les règles de délais identiques et c’est pour cela qu’elles seront traitées de manière uniforme dans cet article.
En effet, mes conditions et règles pour contester un permis de construire sont très spécifiques. La procédure obéit à un formalisme très stricte qui, s’il n’est pas respecté, conduit au rejet de votre recours pour irrecevabilité.
Sans prêcher pour ma paroisse, je ne peux que vous conseiller de vous rapprocher d’un avocat dès le début de votre dossier, c’est-à-dire dès lors que vous aurez pris connaissance du projet de votre voisin et que vous envisagez de le contester.
En effet, comme indiqué plus haut, l’absence d’une des formalités exigées par le code de l’urbanisme et/ou le code de justice administratif (délai de recours, notification du recours au maire et au bénéficiaire du permis en bonne et due forme etc.) entrainera souvent et automatiquement le rejet de votre pour irrecevabilité. Cela signifie que vos arguments ne seront même pas étudiés par le Tribunal administratif.
Je suis Me Erwan Sellier, avocat permis de construire, et je peux vous conseiller et vous représenter si vous souhaitez contester un permis de construire et vous défendre en cas de recours introduit contre votre permis de construire.
- Le délai de recours de deux mois pour contester un permis de construire
Tout permis de construire peut être contesté par un tiers dans un délai de deux mois commençant à courir à compter du premier jour d’affichage du panneau de permis de construire sur le terrain, selon l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme.
La notion de tiers a été évoqué dans un précédent article sur ce site.
Toutefois, pour que ce délai de deux mois soit opposable au requérant (le fameux tiers qui est souvent le voisin du projet) l’affichage du permis de construire doit être continue pendant deux mois sur le terrain du projet et doit comporter l’ensemble des informations prescrites par le code de l’urbanisme :
- l’identité du titulaire du permis de construire
- l’identité de l’architecte du projet, le cas échéant
- la date de délivrance du permis de construire
- le numéro du permis de construire
- la nature du projet
- la superficie du terrain
- l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté
- la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel
- le nombre maximum de lots prévus en cas de lotissement
- en cas de terrain de camping ou de parc résidentiel de loisirs, le nombre total d’emplacements et, s’il y a lieu, le nombre d’emplacements réservés à des habitations légères de loisirs
- la surface du ou des éventuel(s) bâtiment(s) à démolir
- l’obligation, prévue à peine d’irrecevabilité par l’article R. 600-1, de notifier son recours administratif ou son recours contentieux à l’auteur de la décision ainsi qu’au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable.
Au-delà de ces mentions, le panneau d’affichage d’un permis de construire doit également respecter les conditions de forme suivantes :
- une dimension minimale de 80 centimètres,
- être visible depuis l’espace public,
- être lisible,
- être affiché de manière continue sur le terrain pendant une période d’au moins 2 mois.
Si une des mentions ou conditions de formes précitées vient à manquer, il faut distinguer deux cas.
Le premier cas est celui dans lequel les irrégularités ou omissions du panneau d’affichage sont substantielles.
Cela signifie que l’irrégularité du panneau d’affichage empêche les tiers d’identifier ledit acte ou l’importance et la consistance du projet objet du permis de construire.
Dans un tel cas, le requérant dispose d’un délai de six mois à compter de l’achèvement des travaux pour introduire un recours contre le permis de construire (CE, 6 juillet 2012, n°339883).
Toutefois, il faut noter qu’un recours contre un permis de construire doit être introduit dans un délai maximum de 6 mois après l’achèvement de la construction ou de l’aménagement.
Ainsi, il est inutile de dissimuler le panneau d’affichage pour éviter un recours.
Le second cas est celui dans lequel les irrégularités ou omissions du panneau d’affichage ne sont pas substantielles.
Dans ce cas, le requérant dispose bien d’un délai de deux mois pour contester le permis de construire et ce, à compter du premier jour d’affichage sur le terrain d’assiette du projet.
- Préparer son recours contre un permis de construire
Dès la prise de connaissance de l’affichage du permis de construire sur le terrain de votre voisin, il faut se rapprocher de la mairie qui a délivré le permis de construire afin d’obtenir le dossier de permis de construire déposé par votre voisin, ainsi que l’arrêté municipal portant délivrance du permis de construire. Il s’agit de documents administratifs communicables.
Si la mairie refus de vous communiquer ces documents ou ne répond pas, il faut saisir la Commission d’accès aux documents administratifs. En cas d’absence de réaction de la commune suite à l’avis favorable rendu par la CADA, un recours contre la décision de refus de communication de la commune devra être introduit devant le Tribunal administratif.
Je dois vous rappeler que ces démarches pour obtenir la communication du dossier de permis de construire et de l’arrêté de permis de construire ne suspendent pas les délais de recours contre le permis de construire.
Ainsi, en parallèle de ces démarches, vous devez introduire votre recours devant le Tribunal administratif dans les délais exposés ci-dessus et indiquer au Tribunal que vous effectuer toutes les démarches nécessaires pour obtenir ces documents.
Enfin, si vous vous apercevez que le panneau d’affichage du permis de construire a disparu du terrain de votre voisin, n’hésitez pas à le faire constater par voie d’huissier de justice. Surtout, dans l’hypothèse où le panneau n’aurait pas été affiché pendant deux mois en continue et que vous êtes potentiellement hors délai pour faire un recours. Cela pourrait rendre recevable un éventuel recours.
- Titulaire du permis de construire, faut-il attendre deux mois pour commencer les travaux
Juridiquement, non. Vous n’êtes pas contraint d’attendre que le délai de recours soit passé pour commencer à construire. De plus, même en cas de recours en annulation contre votre permis de construire, vous n’êtes pas obligés d’interrompre votre projet de construire.
Mais, vous prenez alors un risque. En effet, si vous commencez les travaux mais que votre permis de construire est retiré/suspendu ou annulé, vous pourriez être condamné à démolir et remettre en état le terrain.
Une perte d’argent certaine.
Il vaut donc mieux attendre que les délais de recours soient passés (purgés).
Ce n’est qu’un conseil. Je vous invite à me contacter si vous êtes dans ce cas et que vous souhaitez évaluer les chances d’annulation de votre permis de construire.
Sachant qu’en cas de recours contre votre permis de construire, je peux aussi chercher une solution amiable avec votre voisin.
Enfin, je tiens à vous rappeler que la preuve de l’affichage du permis de construire incombe au titulaire de ce dernier.
Cette preuve peut être apportée par trois procès-verbaux mensuels de commissaire de justice (huissier de justice) assortie de photographies.
En l’absence de procès-verbaux de commissaire de justice, la preuve pourra être apportée par des attestation et témoignages de voisins, non intéressées au projet de construction. Notons toujours que ce mode de preuve est d’avantage sujet à contestation devant le Tribunal administratif.
Conclusion
Les recours en matière d’urbanisme sont emprunts d’un formalisme très strict. Il faut maitriser cette procédure pour éviter toute irrecevabilité de votre recours auprès de la mairie ou du Tribunal administratif.
Je suis Me Erwan Sellier, avocat permis de construire, et je peux vous conseiller et vous défendre si vous souhaitez contester un permis de construire ou si votre permis de construire est attaqué.