En droit de l’urbanisme, les autorisations d’urbanisme sont délivrées sous réserve des droits des tiers.
Votre voisine a apposé un carton sur la façade de sa maison ou en bordure du trottoir. Vous vous apercevez que votre voisin a un projet de construction sur son terrain (construction d’une maison, extension, comble, véranda, pergola, garage etc.).
Vis-à-vis de ce permis de construire ou de la déclaration de travaux de votre voisin, vous êtes un tiers.
Vous pouvez contester cette autorisation d’urbanisme devant le Tribunal administratif ou, dans un premier temps, auprès de la mairie.
Cet article vous présente les différentes étapes de contestation d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable.
- Prendre connaissance du projet de construction de votre voisin
Celui qui a obtenu un permis de construire ou une non-opposition à sa déclaration de travaux, doit l’afficher sur le terrain concerné pendant le chantier.
L’affichage du permis de construire prend la forme d’un panneau devant comporter des informations précises, lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public.
Le panneau d’affichage doit être rectangulaire et présenter des dimensions supérieures à 80 cm.
Sur le fond, le panneau d’affichage doit comporter les informations suivantes :
- Les nom, raison sociale ou dénomination sociale du bénéficiaire ;
- Le nom de l’architecte auteur du projet architectural ;
- Les date de délivrance, numéro du permis et adresse de la mairie où le dossier est consultable ;
- La nature du projet et la superficie du terrain.
- La surface de plancher autorisée ;
- La hauteur de la construction exprimée en mètres par rapport au sol naturel.
Enfin, le panneau d’affichage du permis de construire doit mentionner le droit au recours des tiers en indiquant que :
- Le délai de recours contentieux est de 2 mois à compter du premier jour d’une période continue de 2 mois d’affichage sur le terrain ;
- Tout recours doit avoir satisfait à l’obligation de double notification au bénéficiaire du permis ainsi qu’à l’autorité qui l’a délivré, à peine d’irrecevabilité.
Si votre voisin n’a pas procédé à l’affichage de son permis de construire et qu’il commence à construire, il sera nécessaire de se rapprocher de la mairie afin d’obtenir communication du dossier de permis de construire déposé par votre voisin, ainsi que l’arrêté délivré par le maire délivrant le permis de construire.
Il s’agit d’un document administratif qui doit être communiqué sur demande par la mairie.
A tout le moins, la mairie doit vous permettre de le consulter.
En parallèle, nous vous conseillons de solliciter un huissier de justice afin que ce dernier établisse qu’aucun affichage du permis de construire n’a été effectué par votre voisin.
N’hésitez à vous rapprocher de Me Erwan Sellier, avocat permis de construire, afin de réaliser les formalités de demande de communication du dossier de permis de construire de votre voisin et le permis délivré.
Dès réception, votre avocat analysera ces documents afin d’évaluer les chances de succès d’un recours en contestation du permis de construire.
- Les délais de recours des tiers
Si vous souhaitez contester le permis de construire obtenu par votre voisin afin de vous opposer à son projet de construction, vous devez nécessairement former un recours dans un délai strict.
Si votre voisin a procédé à l’affichage du permis de construire et que le panneau comporte toutes les informations requises, vous disposez d’un délai de deux mois à compter du 1er jour de l’affichage pour saisir le Tribunal.
Si votre voisin n’a pas procédé à l’affichage de son permis de construire ou que les informations qui y sont mentionnées sont insuffisantes (ne vous permet d’apprécier l’importance et la consistance du projet) : vous disposez d’un délai de six mois à compter de l’achèvement des travaux pour faire un recours.
Attention, si un panneau est installé par votre voisin mais que celui-ci est simplement insuffisant sur certains points sans que cela ne vous empêche de comprendre le projet de votre voisin, vous disposerez d’un délai de deux mois à compter du premier jour de l’affichage du permis de construire.
Rappelez-vous que tout recours introduit après le délai de recours sera rejetée comme étant irrecevable.
- Les recours à introduit contre un permis de construire
Le recours gracieux
Le recours gracieux consiste à adresser un courrier par lettre recommandée avec accusé de réception au maire qui a délivré le permis de construire, afin que ce dernier retire ce permis et revienne ainsi sur sa décision.
Ce courrier devra parvenir au maire dans le délai de deux mois indiqué ci-dessus. Une copie de votre recours devra être notifié dans le même délai à votre voisin titulaire du permis de construire.
Ce courrier devra comporter tous les arguments juridiques et factuels permettant de convaincre le maire de ce que le permis de construire est illégal.
Si le maire ne répond pas à votre courrier dans les deux mois de sa réception, il faudra considérer que ce dernier a rejeté implicitement votre recours gracieux.
Si le maire a rejeté implicitement ou explicitement votre recours gracieux, vous disposerez d’un nouveau délai de deux mois pour saisir le tribunal administratif compétent. Ce délai court à compter de la notification du courrier de rejet de votre recours gracieux par le maire ou la décision implicite opposé par le maire.
Le recours devant le Tribunal administratif
Le recours gracieux n’est pas obligatoire.
Vous pouvez saisir directement le tribunal administratif afin de lui demander d’annuler le permis de construire visé.
Ce recours contentieux devra être notifié parallèlement au maire et à votre voisin titulaire du permis de construire par LRAR, dans un délai de quinze jours à compter de l’envoi de la requête au Tribunal administratif.
Ces deux formalités doivent être respectées à peine d’irrecevabilité de votre recours.
En parallèle de votre recours en annulation devant le Tribunal, il est possible de demander la suspension du permis de construire par un référé-suspension.
En effet, un recours en annulation contre un permis de construire dure en moyenne 18 mois devant le Tribunal administratif. Durant ce laps de temps, votre voisin peut réaliser son projet.
Ainsi, si ce dernier démarre les travaux de construction, vous pouvez saisir le juge des référés du Tribunal administratif afin d’obtenir la suspension de permis de construire obtenu par votre voisin.
Si vous avez déjà introduit votre recours en annulation, l’introduction d’un référé-suspension sera possible jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la communication du premier mémoire en défense (produit par la mairie ou votre voisin).
Si le juge administratif fait droit à votre référé-suspension et suspend l’autorisation d’urbanisme de votre voisin, il ne pourra pas poursuivre les travaux. S’il le fait, il s’expose à des poursuites pénales.
- Les arguments pour obtenir l’annulation du permis de construire de votre voisin
Avant d’aborder les arguments de nature à obtenir l’annulation du permis de construire, rappelons que le requérant doit démontrer qu’il a un intérêt à agir contre le permis de construire.
L’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme réclame que le requérant fasse la démonstration de ce que le projet est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien.
Le voisin immédiat du projet de construction bénéficie d’une présomption d’intérêt à agir.
Néanmoins, le Conseil d’État a rappelé qu’il revenait tout de même au voisin immédiat du projet de démontrer que la nature, l’importante et/ou la location du projet de construction est de nature à affecter l’occupation, la jouissance ou l’utilisation de son bien.
Il peut s’agir de création de vues directes sur votre propriété ou encore de nuisances sonores par exemple.
A l’appui de votre recours, tout document démontrant ces préjudices devra être produit afin de convaincre le juge. Un document justifiant votre qualité de propriété ou de locataire du bien voisin au projet devra être également produit.
Concernant les personnes morales (entreprises, associations), ces dernières doivent démontrer que leurs statuts leur donnent intérêt à agir pour contester le permis de construire en cause.
Ici, une analyse au cas par cas doit être réalisé pour apprécier cet intérêt à agir.
Étudions ensuite, de manière synthétique et non exhaustive, les arguments pouvant être soulevés afin d’obtenir l’annulation du permis de construire :
- Le dossier de permis de construire est incomplet (il manque un plan ou une attestation) ;
- Le dossier de permis de construire est complet, mais peu clair ou insuffisant pour que le maire puisse apprécier complètement le projet ;
- Le projet de construction ne respecte pas les règles du PLU/PLUi (immeuble trop haut par rapport aux prescriptions du règlement du PLU/PLUi, non-respect des distances par rapport aux limites séparatives de propriété, mauvaise insertion dans l’environnement) ;
Il suffit qu’un argument parvienne à convaincre le juge pour obtenir l’annulation du permis de construire de votre voisin et l’empêcher de réaliser son projet.
Gardez tout de même en tête que votre voisin peut régulariser son permis de construire avant que le Tribunal ne statue. En effet, si votre voisin se rend compte qu’un ou plusieurs de vos arguments, il peut décider de modifier son permis de construire sur ces points afin d’éviter l’annulation du permis de construire.
Bien évidemment, vous pourrez contester cette tentative de régularisation en faisant un recours contre le permis de construire modificatif et ce, dans le cadre de votre recours contre le permis de construire initial.
Conclusion
Contester un permis de construire est une épreuve technique remplie de pièges.
L’aide d’un avocat compétent dans ce domaine est très important.
Que vous souhaitiez contester le permis de construire de votre voisin ou que vous soyez ce voisin et que votre permis de construire est attaqué, contactez Me Erwan Sellier afin de vous défendre.